再びＪリートが注目

　9月19日に発表された2013年7月1日時点の基準地価は、三大都市圏の商業地が5年ぶりに上昇したことで注目されました。また、複数のメディアが「Ｊリートが商業施設等を積極的に購入したことが地価を押し上げた。」と報じたことも印象的でした。
　Ｊリートとは不動産投資法人（Real Estate Investment Trust）のことで、課税の特例のある大手上場不動産賃貸業者といえばイメージしやすいでしょう。投資法人法という法律に基づいて設立され、多数の投資家に株式を発行したり、社債の発行、銀行借り入れなどで集めた資金を使って、優良なオフィスビルやマンションなどの賃貸不動産を購入し、その賃貸利益を投資家に配当する法人です。租税特別措置法において、利益の90％以上を配当することなどを条件に配当前利益に法人税が課税されない特例や、不動産流通税の軽減特例などがあるため、比較的高く安定した配当が可能になっています。
　2008年秋のリーマンショック直後にＪリート１社が破たん（ただし、民事再生申請後別のＪリートに吸収され、株式や債権が結果的に毀損されなかったことも注目されました。）するなどＪリート市場は危機的な状況にありましたが、政府による支援措置、Ｊリート同士の合併やスポンサー交代、景気回復などに伴って、Ｊリートの信用力や資金調達環境が徐々に好転しました。その結果、今年1～8月に取得を決めた不動産の総額は約1兆5千億円と、過去最高だった2006年（年間約2兆円）を上回るペースとなっており、これが三大都市圏商業地の地価上昇に貢献したと評価されているのでしょう。2009年はわずか4000億円程度の物件取得に落ち込んでいたわけですから、市場の力というのは恐ろしいものです。今年の春にソニーやパナソニックといった大企業が自社ビルをＪリートに売却して資金調達を行い、これをリースバックすることで営業を続けています。健全なＪリート市場は、我が国経済を支える安定化装置としても重要といえるでしょう。
　一方で、Ｊリート指数や物件取得ペースの急速な回復について、リーマンショック前のようなプチバブルの再来を懸念する声も出てきました。確かにあの時期は新興デベロッパー等によるＪリート設立が相次ぎ、物件取得意欲も旺盛で、Ｊリートが私募ファンドと争って、優良物件を高値買いしているといった批判もありました。
　この背景には、Ｊリートが買えるような投資適格不動産（立地が良く耐震性など遵法性に問題のないような不動産）が少なかったという事情があるでしょう。Ｊリート市場が大きくなるためには、Ｊリート自身の信用力だけでは足りず、投資適格不動産の供給を増やす必要があります。このため、立地が良いが老朽化しているような不動産を投資適格不動産に再生したり、これまで投資対象となりにくかったヘルスケア施設の情報開示を促進したり、海外の優良な不動産を取得できるようにするなどの制度整備が望まれるところです。

オリンピック決定で湾岸マンションの供給が活発化

　東京五輪の開催決定を受け、住宅・不動産、都市関連で様々な動きが予想されている。中でも活発化そうなのが湾岸マンションの販売や不動産ファンドによる物件取得。一方で建築費の高騰懸念のほか、日本橋上をはじめとする首都高のあり方も注目されている。

　五輪の中心地となるのが選手村（約44ha）を整備する晴海地区。現在、三菱地所レジデンスと鹿島建設が2棟建て超高層マンション「ザ・パークハウス晴海タワーズ」（総戸数1744戸）を販売中。このほか、住友不動産が「ドゥ・トゥール　キャナル＆スパ」（1666戸）の販売活動に11月から着手し、来春にも販売開始予定。鹿島は、三井不動産レジデンシャル、地所レジ、住友商事、野村不動産などと勝どき5丁目で1300戸規模のマンションを来春、販売する予定。三井不レジは、晴海に約1.9haのマンション用地を確保している。

　周辺湾岸エリアでは、豊洲で三井不レジ、東京建物、地所レジ、東急不動産、住友不、野村不動産の大手デベロッパー6社が「東京ワンダフルプロジェクト」（1660戸）、月島では、三井不レジと野村不が「キャピタルゲートプレイス」（総戸数702戸、販売戸数495戸）を販売中。有明では、住友不が「ブリリア有明シティタワー」（東京建物と共同、600戸）と「シティタワー有明」（484戸）を販売中のほか、有明北に11ha規模の複合開発用地を持つ。同じ有明北で大和ハウス工業はこのほど、都市再生機構から3.6haの事業用地を取得した。

　湾岸での開発・用地案件は、五輪選手村の整備・運営の事業者募集が来年春頃とされるほか、豊洲新市場隣接地の観光施設「千客万来施設」の整備・運営事業者募集が今秋、有明3丁目の商業用地「有明南Ｋ区画」（5700ｍ2）も事業者を募集している。いずれも東京都の案件。このほか、カジノ・MICE施設の整備を巡り、次期国会に推進法が提出される運びであり、今後2～3年程度で台場（あるいは、羽田）にカジノ・MICE施設が整備される見通しだ。羽田の国有地や、品川～田町間のJR用地が東京を再構築する種地となるとみられる。

不動産ファンドは、アベノミクスへの期待から8月に、香港のアジア・パシフィック・ランド、アブダビ投資評議会、米国のCVスター、セキュアード・キャピタル・インベストメント・マネジメントの4社が「芝パークビル」（通称・軍艦ビル、東京・港区芝公園）を1170億円程度で取得。米投資ファンドのフォートレスも、浦安市舞浜の「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を450億円弱で取得した。今後のインフレ予想に、五輪も加わり、値上がり益を見込む不動産投資が活発化するとみられる。五輪に向け、交通ネットワークの整備（成羽線、蒲蒲線、地下鉄8号線の豊洲延伸など）が進むとみられ、土地のポテンシャル向上も見込まれる。

　一方、建築費の高騰懸念が中堅マンションデベロッパーを中心に高まっている。「上昇している建築費の更なる高騰が懸念」（中堅デベロッパー）、「用地に建築費も高くなっている現状では、懸念があるのは確か」（別の中堅デベロッパー）としている。

　日本橋上部をはじめとして、首都高のあり方もクローズアップされそうだ。三井不動産の菰田正信社長はこの件で、「都市再生の課題の一つ。老朽化したが、急いで造られ、川の上を走っていること、都市の中心を循環していることに関して、今後の計画はどうなるのか」と指摘する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（提供：日刊不動産通信）

新しい住宅ローン減税の概要

2014年4月に8％、2015年10月に10％と、
2段階で消費税率が引き上げられることによる住宅市場の冷え込みを懸念し、
住宅ローン減税の継続・拡充が実施されそうです。

もともと、住宅ローン減税は2013年度末で終了の予定でしたが、
政府・自民党は消費税増税への対策として、2017年まで4年間延長。

ローン残高の上限を、2.000万円の1％分（最大20万円）から
4,000万円（最大40万円）に引き上げる方針を固めた模様（2013年1月23日現在）。

他にも、 「住民税控除　上限枠を年13.6万円へ引き上げ」 や
「住宅購入優遇措置の拡充　自己資金で長期優良住宅を購入した場合、
減税枠を65万円に引き上げ」 といった取組みを検討しています。


また、国交省は「平成25年度　国土交通省税制改正要望」で、
以下のような施策を要望として挙げています。

 ・ 住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置の延長
 ・ 既存住宅の耐震改修等のリフォームをした場合の特例措置の拡充
 ・ 中古住宅取得に係る税制特例の適用要件の合理化

詳しくはこちら
http://r18.smp.ne.jp/u/No/300572/h1K083E3gp0H_38470/13012507_zei_tok.html

市場活性化につながる施策が実現するよう期待したいものです。